توماس دانيلز
في ظل ارتفاع أسعار العقارات وتشديد شروط الائتمان، أطلقت شركة التكنولوجيا المالية الأسترالية "بلوك إيرنر" أول قرض عقاري مدعوم بالبيتكوين في البلاد، وهو ابتكار مالي من المتوقع أن يُحدث نقلة نوعية في قطاع الإقراض العقاري التقليدي. يأتي هذا الإطلاق عقب حكمٍ حاسم أصدرته المحكمة الفيدرالية الأسترالية في أبريل، والذي قضى بأن منتجات "بلوك إيرنر" المضمونة بالعملات المشفرة لا تندرج تحت تعريف "المنتجات المالية" المنصوص عليه في قانون الشركات. ونتيجةً لذلك، لم تعد الشركة مُلزمة بالحصول على ترخيص خدمات مالية لتقديم قروض مضمونة بأصول رقمية.
بموجب هذا النموذج الجديد، يُمكن للمقترضين المؤهلين الاستفادة من رصيدهم من البيتكوين للحصول على قرض نقدي يعادل ما يصل إلى 50% من قيمة العقار. ويُموّل الرصيد المتبقي من خلال رهن عقاري تقليدي. وتتولى Fireblocks، وهي منصة آمنة للبنية التحتية للأصول الرقمية، إدارة ضمانات البيتكوين. يوفر هذا الهيكل الإقراضي الهجين مسارًا لامتلاك منزل دون الحاجة إلى تصفية استثمارات العملات المشفرة طويلة الأجل، وهو عرض جذاب للمستثمرين الأستراليين المتمرسين في المجال الرقمي.
تبدأ أسعار الفائدة على القرض المدعوم بالعملات المشفرة من 9.5% سنويًا، ويمكن سداد الدفعات إما بالدولار الأسترالي أو بالعملات المشفرة. ووفقًا لشركة Block Earner، كان رد فعل السوق كبيرًا، حيث تجاوزت قيمة طلبات الإبداء 110 ملايين دولار أسترالي منذ الإعلان عن المنتج.
يُعيد هذا الابتكار تعريف الجدارة الائتمانية من خلال دمج محافظ الأصول الرقمية في تقييمات المخاطر، متجاوزًا بذلك المقاييس التقليدية كالدخل والمدخرات وأرصدة المعاشات التقاعدية. قد يكون هذا النهج البديل جذابًا بشكل خاص للأجيال الشابة، التي تُمثل نسبة كبيرة من حاملي العملات المشفرة.
يتزايد الزخم العالمي للإقراض المدعوم بالعملات المشفرة
يعكس توجه أستراليا نحو الرهن العقاري المضمون بالعملات المشفرة التطورات الناشئة في الولايات المتحدة. ففي يونيو/حزيران، وجهت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) شركتي فاني ماي وفريدي ماك، اللتين ترعاهما الحكومة، لدراسة جدوى اعتبار حيازات العملات المشفرة الخاضعة للتنظيم أصولاً احتياطية في اكتتاب الرهن العقاري.
في إشارةٍ أخرى إلى الزخم التنظيمي، قدّم المشرّعون مشروع قانون في مجلس النواب الأمريكي يُلزم وكالات الرهن العقاري الفيدرالية باعتبار حيازات العملات المشفرة في البورصات الخاضعة للتنظيم جزءًا من الملف المالي للمقترض، دون الحاجة إلى تحويلها إلى عملة ورقية. في حال إقراره، من شأن هذا التشريع أن يُوسّع بشكل كبير نطاق وصول مستثمري الأصول الرقمية إلى الرهن العقاري في السوق الأمريكية.
معالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن
تواجه كلٌّ من أستراليا والولايات المتحدة تحدياتٍ كبيرةً في القدرة على تحمل تكاليف السكن. ففي أستراليا، يبلغ متوسط سعر المنزل حوالي عشرة أضعاف متوسط دخل الأسرة. ويُعدّ سوق العقارات في سيدني من بين أغلى الأسواق عالميًا، حيث تصل الأسعار إلى 14 ضعف متوسط الدخل، أي ما يعادل ثاني أعلى سعر بعد هونغ كونغ. في الوقت نفسه، تجاوز متوسط أسعار المنازل في الولايات المتحدة 420,000 ألف دولار أمريكي، أي ما يعادل حوالي سبعة أضعاف متوسط الدخل الوطني.
تزامن هذا الارتفاع في الأسعار مع ارتفاع حاد في أعداد المشردين. ففي الولايات المتحدة، سُجِّل أكثر من 653,000 ألف شخص بلا مأوى في ليلة واحدة في يناير/كانون الثاني 2023، مسجلاً أعلى رقم منذ بدء التتبع الوطني.
في ظل هذه الضغوط، تحسنت القوة الشرائية النسبية لبيتكوين. فقد ارتفعت قيمة العملة المشفرة بنسبة تقارب 87% خلال الاثني عشر شهرًا الماضية، مما يوفر لحامليها على المدى الطويل حماية محتملة من تضخم أسعار العقارات. ويستفيد منتج الرهن العقاري الجديد من Block Earner من هذه الديناميكية، مما يُمكّن المقترضين من تحويل مكاسب الأصول الرقمية إلى فرص امتلاك عقارات حقيقية.
الآثار المالية والتنظيمية
يُثير دمج العملات المشفرة في قروض الرهن العقاري اعتبارات جديدة للمؤسسات المالية والجهات التنظيمية على حد سواء. وقد طبّقت Block Earner إجراءات وقائية، مثل تحديد سقف لنسبة القرض إلى القيمة بنسبة 60% وآليات طلب هامش ربح، وذلك للحد من مخاطر التقلب المرتبطة بضمانات البيتكوين. صُممت هذه الإجراءات الوقائية لضمان استقرار القروض، حتى في ظل ظروف السوق المضطربة.
مع تزايد الطابع المؤسسي للأصول الرقمية، من المتوقع أن يتعمق التقارب بين العملات المشفرة والتمويل التقليدي. ويشير توسع الرهن العقاري المدعوم بالعملات المشفرة إلى اتجاه أوسع نحو الشمول المالي، وتنويع الأصول، والابتكار في نمذجة الائتمان.
